In questo articolo mi occuperò, in particolare, del problema della umidità e muffa provocati dalla condensa, la quale, durante l’inverno, può comparire anche sulle pareti di edifici nuovi dando luogo a segni di degrado superficiale come la formazione di muffe, l’alterazioni delle tinteggiature e, nei casi più pesanti, possono portare al distacco dell’intonaco e alla disgregazione progressiva dei muri.

Aspetti tecnici della presenza di umidità e muffa sui muri

I fenomeni legati alla presenza di umidità hanno tre categorie di cause:

• infiltrazioni, dovute alla mancanza di continuità e/o sovrapposizione tra gli elementi costruttivi destinati al loro contenimento quali impermeabilizzazioni e barriere al vapore;
• umidità da risalita capillare, dovuta in prevalenza all’assorbimento di umidità dal suolo da parte degli elementi costruttivi porosi;
• fenomeni di condensazione dell’umidità relativa dell’aria, per capire questo particolare fenomeno è necessario fare alcune considerazioni generali.

La quantità d’acqua presente nell’aria dipende dalla temperatura e dalla pressione, ad ogni valore di temperatura e pressione corrisponde un certo quantitativo massimo di acqua che può restare allo stato di vapore, in un dato volume di aria.

Con la Termografia è possibile mettere  in evidenza le differenze di temperature sulle pareti generate dai ponti termici, nei punti più freddi non correttamente isolati condensa l’umidità dell’aria formado poi la muffa.

Più elevata è la temperatura dell’aria, maggiore sarà il quantitativo di acqua in forma di vapore che potrà rimanere nell’ambiente, senza dare luogo a fenomeni di condensazione.

Se una massa d’aria calda e umida entra in contatto con una superficie fredda, in quel punto può accadere che si raggiunga la cosi detta temperatura di rugiada, ovvero che l’acqua, presente nell’aria, diminuendo repentinamente di temperatura superi la concentrazione massima possibile a causa della nuova temperatura e che quindi inizi a condensarsi depositandosi proprio sulla superficie più fredda.

Nella stagione invernale il fenomeno sopra descritto può manifestarsi anche sulle superfici degli edifici facendo accumulare umidità nelle pareti che nel giro di poco tempo portano a evidenti segni di degrado quali la formazione di muffe, deterioramenti della tinteggiatura, sino alla disgregazione di intonaci e muri.

Queste manifestazioni sono più frequentemente visibili negli sgabuzzini, poco isolati o esposti alle intemperie, in bagni, lavanderie, cucinini e in tutti quegli ambienti di piccole dimensioni nei quali, per ragioni legate all’uso, l’umidità è più elevata.

Negli edifici più recenti il fenomeno è paradossalmente accentuato dall’isolamento termico posato nei muri, infatti la parte interna delle pareti risulta per via dell’isolamento posto nel muro molto più calda di un tempo e se l’isolamento non è stato posato con molta cura e continuità si vengono a formare i cosiddetti ponti termici ovvero punti sulla parete non isolati che costituiscono un collegamento diretto tra l’interno caldo e l’esterno freddo. Questi ponti termici oltre a disperdere calore verso l’esterno sono dunque la vera causa della formazione di umidità e muffa nelle case nuove sono come dei catalizzatori dell’umidità presente nell’aria.

Aspetti giuridici: Responsabilità per danni causati dall’umidità e muffa nei muri.

Poiché la presenza di umidità sulle pareti può dipendere dalla mancanza prolungata di areazione degli ambienti, nell’ipotesi in cui il fenomeno della condensazione sia dunque ascrivibile alla malconduzione e gestione dell’immobile da parte del proprietario (insufficiente areazione degli ambienti, collocazione degli stendini all’interno degli ambienti, ecc.) la risoluzione dei problemi di umidità e muffa dovrà gravare solo sul proprietario stesso, così si sono espresse alcune sentenze della corte di cassazione.

Se il tuo caso non è riconducibile a quelli sopra menzionati occorre verificare quali vizi e difetti affigono la tua casa.

Questo è possibile accertarlo solo facendosi redigere una perizia tecnica per l’individuazione di tutti i vizi e difetti costruttivi.

Appurato che l’umidità e la muffa sui muri dipendono da gravi vizi costuttivi avrai sicuramente diritto ad un risarcimento dei danni stimabili in danni diretti ed in minor valore dell’immobile da te acquistato o fatto costruire.

Cosa si intende per “gravi difetti o vizi”?

Per gravi difetti ai sensi dell‘art. 1669 c.c. non si intendono solo quei difetti che incidono sulla stabilità dell‘edificio (es. gravi crepe nei muri o cedimento di solai e pavimenti) – qui la legge parla più appropriatamente di pericolo di rovina“ dell‘immobile – bensì possono consistere in tutte quelle alterazioni che, pur riguardando anche una sola parte dell‘opera, che incidono sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell‘opera stessa (così la Cassazione).

I difetti devono essere inoltre “gravi”, cioè devono essere tali da incidere in maniera sensibile sul godimento dell‘immobile.

Grave può essere ad es. una non esigua infiltrazione d‘acqua nei locali dell‘immobile, una non esigua presenza di umidità sui muri oppure ancora evidenti crepe nei muri oppure un difetto serio nell‘impianto di riscaldamento.

La gravità dei vizi viene comunque in genere valutata dal Giudice, anche a mezzo di perizia tecnica d’ufficio commissionata ad un suo esperto del settore di fiducia  (accertamento tecnico preventivo o consulenza tecnica d‘ufficio).

Ecco alcune sentenze della Cassazione in merito:

Cass. civ., Sent. n. 3753, 15 aprile 1999, Sez. II

L’umidità conseguente a inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ.

Cassazione , sez. I civile, sentenza 12.04.2006 n° 8520

La Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 1669 c.c. è da intendersi come norma speciale c.c rispetto alla disposizione contenuta nell’art. 2043 c.c., risultando la seconda applicabile qualora la prima non lo sia in concreto.

Quindi, oltre all`azione di responsabilità dell`appaltatore per vizi e difetti costruttivi prevista dall`art. 1669 del codice civile, che ha durata decennale e quindi limitata, potrà essere sempre invocata, ricorrendone i presupposti, la norma generale di risarcimento danni di cui all`art. 2043.