Sabato, 30 Maggio 2015
NEWS - PER IL CTU

Cosa aspettarsi da Expo 2015 Appurato il fatto che in Italia ogni grande opera è abbeveratoio di risorse per mafie e malaffare che costituiscono lo scheletro del Paese è piuttosto scontato preventivare conseguenze piuttosto turbolente per il dopo Expo ...
Un Dossier critico sui consulenti del Tribunale Il dossier vorrebbe esaminare analiticamente le problematiche connesse alle attivita' dei Consulenti Tecnici D' Ufficio (cosiddetti CTU). Le problematiche riguardano pero' (lo si vedra') non solo le attivita' proprie del CTU, ma anche le ...
Dieci cose sul processo civile telematico che nessuno vi dirà mai Possibile che non si è pensato di creare un processo civile telematico (pct) più lineare e semplice (come il sistema adottato per la Corte di Giustizia Europea) ? Fonte: Fanpage.it - Paolo Giuliano 1) ...
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L'autore La Cassazione bastona l’uso delle banche di non produrre documentazione relativa agli estratti conto più risalenti, strumentalmente volta a nascondere l’anatocismo. L'autore : Massimo Bacci  Laureato con il massimo dei voti e la lode presso l'Università di ...
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Come fare una perizia

Una perizia può essere richiesta in corso di causa, tramite il Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) o il perito di parte, ma anche per chiarire alcuni aspetti in una controversia non ancora sfociata in azione legale. Altre volte si rende necessaria per capire, dal punto di vista tecnico, una situazione esistente, modificata o da modificare. Può anche essere propedeutica alla fase progettuale per conoscere i luoghi e le opere sulle quali intervenire.
Un altro dipo di perizia riguarda le stime di immobili: il giudizio sul valore venale (quasi sempre si tratta di stabilire, infatti, il valore di mercato) di una costruzione o di un terreno. Altre volte, molto spesso in verità, le perizie servono a stabilire i danni ed il loro ammontare.
L'operazione è non è mai semplice perchè, talora, anche errori banali nelle misurazioni, nei rilievi, nelle osservazioni possono portare, alla fine, ad esprimere pareri non aderenti alla realtà. In questi casi il professionista, spesso guardato con sospetto da una delle parti in contrapposizione, perde completamente la fiducia di questi nei propri confronti (con danni futuri per lo studio e l'attività professionale). Dunque è opportuno attrezzarsi non solo con strumenti adatti, ma con la mentalità giusta per avere i disegni precisi dello stato dei luoghi, una descrizione puntuale di ciò che esiste, un'analisi approfondita e logica dei fatti, una formulazione esperta dei rimedi, se necessari, o dei pareri richiesti.
I risultati servono per il committente, ma pure per gli organi che debbono visionare la perizia, o esaminare i fatti in una causa, o per chi deve poi tradurre in pratica un progetto realizzando l'opera.
Allora diventa importantissimo relazionare sulla situazione esistente, essa è un punto di partenza necessario, utile anche per il tecnico: non sempre il direttore di lavori è lo stesso progettista, ed in ogni caso sono molteplici i tecnici che curano la realizzazione del progetto.
Questa scheda è scritta in modo semplice e chiaro per fornire un primo approccio a chi deve affrontare il problema, piccolo che possa essere, di effettuare correttamente (dal punto di vista tecnico) un sopralluogo e stilare una perizia. Fa parte di una serie di pagine di utilità al lavoro dello studio professionale.
Esse possono essere lette da chiunque, senza alcuna particolare preparazione come è nella filosofia di questo nostro sito, ma bisogna avvertire il lettore che le troverà maggiormente interessanti se egli possiede una cultura di base sull'edilizia e sulla progettazione architettonica.  Gli studenti, i neolaureati o neodiplomati, gli appassionati del ramo, coloro che lavorano a vario titolo nell'industria delle costruzioni o nella vendita dei materiali edili, gli amministratori locali e coloro che si accingono a risolvere un problema che implica l'edilizia avranno certamente un valido aiuto da questa e da altre centinaia di pagine similari di questo sito.

In troduzione

La perizia è l'esame tecnico di un fatto o di una costruzione per esprimere un giudizio che, supportato da ragionamenti tecnici, debba risolvere un problema quale è descritto all'atto dell'incarico. Pertanto esistono tantissime tipologie di perizie e consulenze tecniche. Le più utilizzate riguardano la stima di immobili, la stima di danni, la verifica di distanze e misure varie, l'analisi di strutture, le consulenze per conto dei tribunali. 

Come iniziare

La prima cosa da fare, dopo aver preparato tutto ciò che può occorrere per operare adeguatamente (strumenti di misura, macchina fotografica, carta e penna, oltre la matita, per scrivere e disegnare sul posto) è il sopralluogo. Come impostarlo e come eseguirlo è descritto nell'apposita pagina, a cui si rimanda, su questo stesso sito. 
Molto spesso, quando l'incarico sia stato conferito da un privato, il verbale di sopralluogo non è necessario e può essere omesso, negli altri casi bisogna menzionarlo nella relazione. 
L'esame dei luoghi e delle situazioni va fatto con estrema cura per non tralasciare i particolari che, giudicati in una prima fase insignificanti, potrebbero rivestire importanza quando si studia il problema. Pertanto è meglio documentare tutto ciò che si riesce a vedere mentre, per quanto non visibile, ci si potrà riferire a casi similari noti: se occorre bisogna approfondire il rilievo con strumentazioni adatte, anche con l'ausilio di personale specializzato (carotaggi, prelievi di materiale, provini in situ o in laboratorio, impalcature, piccole demolizioni, ed altro). 
Se si devono effettuare delle modifiche allo stato dei luoghi esse vanno opportunamente documentate con foto, disegni ed anche con video delle operazioni. 
Tutto il materiale raccolto nel sopralluogo deve essere catalogato con attenzione con riferimento alle parti, ai tempi, al collegamento tra loro. 

Descrizione dei luoghi

La descrizione dei luoghi è la prima fase della relazione di perizia in cui, ancora senza esprimere giudizi, bisogna rappresentare le situazioni esistenti. Agli scritti bisogna allegare le planimetrie, i disegni, le foto e quanto ritenuto necessario per l'illustrazione completa. 
Questo momento è indispensabile per ogni tipologie di perizia, per il rimanente schema ci si può anche riferire alla nostra pagina su come fare una relazione a cui si rimanda. 
La descrizione deve essere prima generale e riguardare l'ambiente in cui si trova l'opera, o i fatti, da esaminare, trattando anche della sua storia. Quindi si passa ad illustrare i particolari a cui è riferita propriamente la perizia citandoli uno ad uno. La chiarezza non deve mai mancare specialmente quando bisogna valutare problematiche non troppo semplici. 
Nel caso di una stima di un immobile ci si può riferire ad una serie di elementi normalmente considerati dal mercato ordinario: 
1) posizione rispetto all'abitato; 
2) posizione igienica e ambientale; 
3) statica; 
4) requisiti tecnologici; 
5) distribuzione interna. 
Si può utilizzare lo stesso metodo per altri tipi di perizie. Bisogna suddividere la descrizione in più punti che riguardano caratteristiche diverse per poi esaminarli separatamente nelle fasi successive. Per una stima di danni ad esempio si possono indicare e descrivere: 
1) i materiali; 
2) le forme e le dimensioni; 
3) le funzioni; 
4) l'uso nel tempo; 
5) le servitù o i comodati presenti; 
6) la situazione precedente; 
7) gli inconvenienti lamentati. 

Esame e giudizio

La fase successiva della perizia riguarda l'esame di quanto rilevato ed osservato sul posto. I ragionamenti devono essere rigorosi e, se necessario, il tecnico deve approfondire per propria cultura le tecnologie usate, i materiali, le modalità esecutive, i calcoli statici eventuali. Solo allora egli potrà formulare giudizi correlati alla fase precedente dell'analisi. Non è necessario distinguere queste due fasi fisicamente nella relazione in quanto è lecito utilizzarle per ognuno degli elementi da valutare per cui si possono inserire dei paragrafi numerati, riguardanti ognuno di questi elementi, sotto il punto generale chiamato "Esame e giudizio". 
I giudizi non ancora costituiscono la fase finale della perizia in cui vengono trattati i risultati con gli eventuali rimedi proposti (quando necessari) ed i costi, ma ne costituiscono il presupposto logico. 
Ad esempio, sempre nel caso di una perizia di stima di un immobile, illustrando le superfici si possono introdurre i concetti dei ragguagli, ossia dei coefficienti che tengano conto della diversa funzione degli spazi misurati: una cantina avrà un coefficiente minore di quello di una cucina, come quello di un giardino sarà minore di quello di un terrazzo o di un balcone. 
Per quanto riguarda le caratteristiche esaminate, sempre con riferimento a quelle indicate per una stima di un immobile, si potranno introdurre dei pesi relativi che considerino il mercato della zona. Difatti non sempre una caratteristica è valutabile allo stesso modo: per una data città i requisiti tecnologici potrebbero essere più importanti della statica (anche se non si può prescindere dalla certezza della sicurezza).  

Dati tecnici

Tutti i dati provenienti dal rilievo e quelli derivati dallo studio della situazione devono essere riportati in una o più tabelle per avere un immediato riscontro della situazione.  
Tra i dati bisogna inserire le misure, gli eventuali giudizi con i pesi, i ragguagli, i costi (se utili), i ricavi, i guadagni per ogni elemento, gli eventuali danni.

Conclusioni

Nelle conclusioni bisogna riassumere, se già espresse nei paragrafi precedenti, tutti i pareri sui fatti e le circostanze e tutti i rimedi proposti (se necessari), con i costi relativi ed anche con un progetto, seppure preliminare, degli interventi da realizzare. 
Le conclusioni di una perizia devono, in pratica, rapportare in modo conciso sul lavoro svolto e sui risultati raggiunti: per una stima sarà indicato il valore venale dell'immobile, per una valutazione dei danni si indicherà il totale di essi, per un'analisi del rispetto delle distanze legali si esprimerà il parere al riguardo.  
Maggiore sarà l'impegno, l'analisi, lo studio, anche la comparazione con luoghi e situazioni similari, la produzione di documentazione tecnica, altrettanto proficua sarà l'opera professionale. I risultati raggiunti serviranno al committente, ma anche al buon nome del professionista che formerà così, nei concetti dei clienti, la certezza di potersi servire di un tecnico di fiducia.


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