Parcella richiesta, comprensiva di spese = € 3.250,00 Somma stabilita dal Giudice, comprensiva di spese = € 1.500,00 Decurtate dal Giudice ben 1.750,00 Euri!!!!! Prima di tutto credo sia necessario da parte mia precisarvi alcune circostanze inerenti il lavoro eseguito. Ritengo infatti che possa essere utile a tutti mostrarvi le modalità ed i criteri che io utilizzo sempre per esporre la mia parcella ai Giudici Istruttori. Spero che da ciò ne possa nascere un produttivo confronto (oppure, perché no, un dibattito) con voi. Divido sempre la mia parcella in due parti: spese ed onorario. Spese. Tutte dettagliate, descritte (in apposite schede di calcolo) e documentate (ove possibile) al G.I.. Queste le diverse voci di spesa: 1.    Ausiliario del c.t.u.: prima di iniziare le operazioni di sopralluogo, nelle raccomandate inviate ad entrambe le parti in causa, ho richiesto di fornirmi disegni tecnici del fabbricato oggetto di divisione. Durante il primo accesso sui luoghi le parti, ed i loro rispettivi tecnici, mi hanno dichiarato a verbale che non possedevano i disegni tecnici dell’immobile. Mi autorizzavano pertanto ad eseguire, anche senza la loro presenza, i dovuti rilievi metrici. Con apposita istanza depositata in cancelleria, chiedevo al Giudice Istruttore di essere autorizzato all’ausilio del collaboratore per i necessari rilievi planovolumetrici. Il Giudice mi autorizzava. Al momento di redigere la mia parcella ho presentato una “proposta di fattura” redatta dall’ausiliario. La proposta di fattura quantificava l'onorario sulla base dei valori medi esposti nella TABELLA B3.2 - ONORARIO RELATIVO AI RILIEVI DEI MANUFATTI. D.M.G. 4/04/01 pubblicato in GURS n. 96 del 26.04.01. Questa tabella stabilisce un valore unitario per ogni mq. di rilievo eseguito su pianta, su prospetti e su sezioni. Sulla base della consistenza dell’immobile, veniva dunque proposta dal mio ausiliario una parcella di € 800,00. Nota bene: ho presentato una proposta di fattura anziché una fattura perché nel secondo caso avrei dovuto anticipare io la somma all’ausiliario, con il rischio che questa potesse poi essere decurtata (come in effetti lo è stata) dal G.I. 2.    Utilizzo mezzo proprio: calcolato sulla base della Legge 26.07.78 n. 417 (1/5 del costo di un litro di Super per ogni Km percorso, cioè € 0,28 al Km). I Km percorsi sono stati calcolati sulla base dei sopralluoghi espletati (il Giudice ha potuto verificare nell’apposito Verbale dei sopralluoghi) e degli accertamenti eseguiti presso i pubblici uffici (il Giudice ha potuto verificare nell’apposito Allegato inerente la documentazione rilasciata dai diversi Enti). Veniva dunque calcolata una spesa di € 130,00 (molti uffici distano oltre 80 Km.). 3.    Foto, Fotocopie e Comunicazioni fax: solitamente documento le prime due voci con i relativi scontrini. Questa volta però ho utilizzato le foto digitali stampate da me stesso (2 Euro cadauna); le fotocopie sono state stampate con la mia fotocopiatrice pertanto ho richiesto un rimborso a forfait € 25 (più che congruo se si pensa che la sola relazione tecnica è di 80 pagg. e ne sono state fatte 3 copie, 2 per le parti 1 per me, oltre quella originale ed inoltre sono state fatte copie della documentazione in atti di causa); per i fax ho richiesto 2 Euro per ogni fax in uscita ed 1 Euro per ogni fax in entrata (una raccomandata a.r. sarebbe costata circa € 3,50). Pertanto, rispettivamente: € 20,00 (foto); € 25,00 (fotocopie); € 41,00 (fax). 4.    Raccomandate, Marche da bollo e versamenti su c.c.: come da ricevute documentate al G.I., € 7,70 + € 34,40. Pertanto veniva chiesto al G.I. un complessivo rimborso spese pari a € 1.058,10 Onorario, calcolato sulla base del importo stimato (D.P.R. 27/07/1988 n° 352, art. 13) cito testualmente: Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di estimo spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’importo stimato. Credo che in queste poche parole stia tutto il nocciolo della questione sulla mia parcella (per questione intendo quella che dovrà valutare la Volontaria Giurisdizione e non certo il criterio utilizzato dal G.I. che ha già disposto l’ordinanza di liquidazione). Valore dei beni. Dai calcoli estimativi da me sviluppati è risultato che gli immobili oggetto di divisione giudiziale hanno un valore complessivo di mercato pari a € 215.000. Però il calcolo della parcella non è stato eseguito da me sulla base di questo valore. Anche qui è d’obbligo dare delle importanti precisazioni: Sull’area in questione è in itinere un progetto per cambio di destinazione urbanistica in quanto l’area, che fino al 2007 era agricola, attualmente è stata inserita all’interno del Piano Regolatore Consortile A.S.I. è la sua potenzialità edificatoria è passata da un misero Indice di Fabbricabilità pari 0,03 mc/mq ad un ragguardevole Rapporto di Copertura pari al 40% della superficie. In questa particolare situazione è stato impossibile per me poter trovare atti di trasferimento da prendere a riferimento per compararne il valore con quello del bene in questione (cioè eseguire un semplice procedimento di stima sintetico-comparativa). Per questo motivo, prima di giungere al valore finale anzidetto, ho dovuto eseguire due distinte stime: A)    la prima che tiene conto dell’attuale valore dei beni ma alle condizioni antecedenti all’inserimento nell’Area di Sviluppo Industriale. Per questa stima ho utilizzato 3 procedimenti di stima: A) 1.    Procedimento Sintetico-comparativo (è stato possibile utilizzarlo perché si conoscevano i valori delle compravendite antecedenti all’inserimento nell’A.S.I.). A) 2.    Procedimento di stima analitica di trasformazione. A) 3.    Procedimento di stima analitica di permuta. Dalla media dei valori desunti è risultato un valore di mercato dei beni pari a € 92.000. B)    La seconda stima che tiene conto del potenziale valore dei beni alle nuove condizioni ed alle nuove potenzialità edificatorie regolate dall’ASI. Su questa seconda stima è stato necessario l’utilizzo di 2 procedimenti di stima analitica (per le menzionate ragioni manca il procedimento Sintetico-comparativo): B) 1. Procedimento di stima analitica di trasformazione. B) 2. Procedimento di stima analitica di permuta. Dalla media dei valori desunti da questa 2^ stima, eseguita con questi 2 procedimenti di calcolo, è risultato che il potenziale valore di mercato, che i beni in questione godono per le recenti condizioni urbanistiche acquisite, è pari a € 341.750. C) Il valore reale degli immobili oggetto di causa è stato dunque desunto dimezzando la differenza fra il valore accertato nella stima B) ed il valore accertato nella stima A). Pertanto:  € 341.750,00 - € 92.000,00 = € 249.750,00 : 2 = € 124.875,00 € 124.875,00 + € 92.000,00 = € 215.000,00 (arrotondati). A questo punto ho ritenuto congruo calcolare la mia parcella non sulla base del valore finale del bene (cioè € 215.000) ma sulla base “…dell’importo stimato…”. Cioè, interpretando (spero in maniera corretta) quanto previsto dall’art. 13 del D.P.R., sulla base dell’importo risultante dal calcolo di due separate stime (ciascuna di esse frutto di due distinte indagini di mercato da me eseguite in maniera dettagliata e puntuale). Pertanto l’onorario è stato calcolato sulla base dell’importo complessivo di € 433.750,00 (€ 92.000 + € 341.750). Coefficienti. Come ben sapete nel calcolo dell’onorario del C.T.U., sulla base dell’art. 13, si prevedono dei coefficienti che vengono applicati per ciascun scaglione. Per ciascun coefficiente è previsto un valore minimo ed un valore massimo. Lo stesso art. 13, penultimo comma, prevede che … Nel caso di stima sommaria spetta al perito…un onorario determinato ai sensi del comma precedente e ridotto della metà; nel caso di semplice giudizio di stima lo stesso è ridotto di due terzi… . Dunque l’art. 13 prevede un minimo ed un massimo dipendenti dall’attività di stima svolta dal perito. Ora, ragionando per analogia anche nell’applicazione dei valori minimi e massimi dei coefficienti, se io avessi utilizzato il solo procedimento di stima sintetico-comparativa poteva essere comprensivo l’utilizzo della percentuale minima di applicazione di ciascun coefficiente, se poi avessi utilizzato due procedimenti di stima poteva essere politicamente corretto l’utilizzo della percentuale media ma, nella fattispecie, ho utilizzato (ed ho dovuto farlo per le ragioni espresse sopra) non uno ma ben cinque procedimenti di stima (ciascuno contenente differenti parametri…e ciascun parametro oggetto di separata indagine) di cui quattro sono procedimenti analitici (più difficili). Credo pertanto che l’applicazione del valore massimo dei coefficienti nel calcolo della mia parcella sia stata, nella fattispecie, più che giustificata. Somma richiesta per onorario = € 2.193,44 Da    A    Scaglione        Coef.        IMPORTO € 0,00    € 5.164,57    € 5.164,57    x    2,0685%    =    € 106,83 € 5.164,57    € 10.329,14    € 5.164,57    x    1,8790%    =    € 97,04 € 10.329,14    € 25.822,84    € 15.493,71    x    1,6895%    =    € 261,77 € 25.822,84    € 51.645,69    € 25.822,84    x    1,1211%    =    € 289,50 € 51.645,69    € 103.291,38    € 51.645,69    x    0,7579%    =    € 391,42 € 103.291,38    € 258.228,45    € 154.937,07    x    0,5684%    =    € 880,66 € 258.228,45    € 516.456,90    € 175.521,55    x    0,0947%    =    € 166,22 TOTALE IMPORTI STIMATI =    € 433.750,00    ONORARIO =    € 2.193,44 Ritardo nel deposito. Al termine del documento di richiesta liquidazione C.T.U. ho espressamente chiesto al Giudice di rimettermi nei termini concessi per il deposito della c.t.u. Parcella. Chiedevo dunque: € 1.058,10 (per spese) + € 2.193,44 (per onorario) = € 3.251,54. Ordinanza di liquidazione. Non si capisce come mai il Giudice nell’ordinanza di liquidazione (che è evidentemente un prestampato fornito probabilmente dalla cancelleria) ha prima avuto lo scrupolo di barrare l’intera frase che ipotizza la riduzione di un quarto per ritardo nel completamento dell’attività e poi ha deciso di liquidare un onorario pari a € 980,00 contro i 2.193,44 € da me richiesti. Quindi sostanzialmente ha rimesso nei termini il deposito della c.t.u. ma ha decurtato oltre la metà della cifra richiesta senza dare alcuna motivazione né in merito alla decurtazione dell’onorario né in merito alla decurtazione delle stesse spese (ha riconosciuto € 600,00 per spese). Ho ipotizzato che abbia calcolato la mia parcella sulla base del valore assegnato ai beni (€ 215.000,00), ma anche applicando i coefficienti minimi per ciascun scaglione il valore che ne risulta (€ 890,78) è differente da quello assegnato da G.I. Sono andato a parlare informalmente con il Giudice per avere qualche chiarimento (lo so! Non avrei dovuto). Lui con fare scocciato mi ha detto che si è orientato sulla base del tempo che avrei potuto impiegare per redige una simile perizia ….!!!!!????? Mi era stato assegnato un termine iniziale di 90 gg. Non è la prima volta che mi viene decurtata una parcella. Non mi sono mai opposto alle decisioni dei Giudici sulle mie parcelle (in genere la decurtazione non supera il 30%). Personalmente però ritengo che questa volta, oltre al fatto che non c’è alcuna considerazione sull’effettivo lavoro svolto, la somma decurtata sia eccessiva. Chiedo pertanto a questo forum critiche e consigli in merito. Secondo voi vale la pena di presentare opposizione? Secondo voi sono corrette le mie ragioni per il calcolo della parcella e delle spese? Resto in attesa e comunque grazie per la pazienza che avete avuto nel leggere tutta la mia vicenda.